»aestimator.immo« - Immobilienbewertung
in München und dem Umland

Die Wertermittlung im Internet ist kostenlos –
warum es trotzdem besser ist dafür zu bezahlen

Fragen Sie bei einer Suchmaschine an nach Verkehrswertermittlung von Immobilien, erhalten Sie auf unzähligen Seiten mit kostenlosen Bewertungsrechnern das Versprechen „in nur 5 Minuten kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie“. Da stellt sich zwangsläufig die Frage, weshalb erst einen Ortstermin vereinbaren, dann auf die Erstellung eines Gutachtens zu warten und am Ende für die Wertermittlung auch noch etwas zu bezahlen.

Die Antwort darauf ist im Grunde ganz einfach: einen Verkehrswert bekommen Sie weder in 5 Minuten, noch ohne Kenntnis der Örtlichkeit oder von objektspezifischen Unterlagen. Punkt!

Die vielen kostenlosen Bewertungsrechner werden von Immobilienmaklern bzw. Agenturen angeboten und dienen - wie so oft im Internet - im Grunde lediglich dazu Adressen zu sammeln. Der tatsächliche Immobilienwert läßt sich mit ein paar Mausklicks und wenigen Zahlenangaben zur Anzahl der Räume oder der Grundstücksfläche jedenfalls nicht zuverlässig ermitteln.

Warum sollten Sie eine Immobilie bewerten lassen?

Sie wollen verkaufen

In der Regel kennen Sie den ursprünglichen Kaufpreis und Sie wissen, welche Modernisierungsmaßnahmen zu welchem Preis vorgenommen wurden. Seit dem Erwerb haben sich jedoch nicht nur die Lebenshaltungskosten geändert, sondern auch die Immobilienpreise.

Gerade in Metropolen wie etwa in München oder Hamburg kennen die Immobilienpreise (bisher) nur eine Richtung - nach oben. Doch wissen Sie auch, wieviel Ihre Immobilie heute tatsächlich wert ist?

Verlangen Sie einen zu niedrigen Preis, verschenken Sie Geld, anderenfalls erweist sich Ihre Immobilie vielleicht sogar als „Ladenhüter“.

Sie wollen kaufen

Nach langer Überlegung haben Sie sich dazu durchgerungen eine Immobilie zu erwerben. Als nächsten Schritt durchforsten Sie die Verkaufsanzeigen in der Zeitung oder im Internet. Dort findet sich dann naturgemäß der Angebotspreis, also die Wunschvorstellung des Verkäufers. In der Regel decken sich diese aber nicht mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie.

Darüber hinaus fehlt dem Käufer auch noch der Überblick über den regionalen Immobilienmarkt. Trifft nun der Laie (Käufer) auf den Profi (Bauträger, Makler,…) besteht ein ziemliches Ungleichgewicht zwischen den beiden Parteien.

In so einem Fall ist für den Käufer eine überparteiliche Expertise durch einen unabhängigen Gutachter im Grunde unverzichtbar.

Sie haben geerbt

Hier wird es etwas schwieriger, denn im Erbfall gibt es mehrere Möglichkeiten. Dabei ist zu unterscheiden, ob Sie gesetzlicher Erbe sind, ob Sie alleine oder als Gemeinschaft erben, oder ob Ihnen „nur“ der gesetzliche Pflichtteil zuerkannt wurde.

Im Erbfall wird zudem das Finanzamt tätig und bewertet die Immobilie als Grundlage der Erbschaftsteuer ebenfalls. Da diese Bewertung vom Schreibtisch aus erfolgt, gehen Schätzungen davon aus, dass lediglich rund 20% aller Fälle dem »tatsächlichen« Verkehrswert nahe kommen. Um keine Mißverständnisse aufkommen zu lassen - die Finanzbeamten rechnen richtig und absolut gesetzeskonform, aber dennoch ist das Ergebnis (meist) falsch.

Wie ist dieser (scheinbare) Widerspruch möglich? Auf diesem Weg werden bestimmte Objektdaten, wie etwa Zustand, Lage, Modernisierungen usw. nicht berücksichtigt. Und wieder zeigt sich: ohne Ortsbesichtigung, keine zuverlässige Wertermittlung!

Sie sollten also in jedem Fall einen realistischen Wert der (vererbten) Immobilie kennen. Dies trifft sowohl für die innerfamiliäre Erbauseinandersetzung zu, wie auch gegenüber dem Finanzamt.

Sie lassen sich scheiden

Ein wenig erfreuliches, aber nicht minder wichtiges Thema. Bei einer Ehescheidung besitzt weder ein Rechtsanwalt, noch der Familienrichter die Expertise für eine Verkehrswertermittlung. Zur Ehrenrettung sei jedoch angemerkt, dass es auch nicht zu deren Fachgebiet gehört.

Bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs ist der Verkehrswert der Immobilie unerläßlich. Meist geht es auch um richtig viel Geld...

Sie möchten eine (Gewerbe-)Immobilie versichern

Hier wird es spannend, denn die Versicherung wird i.d.R. keine Ortsbegehung vornehmen, sondern anhand vorliegender Informationen einen Immobilienwert schätzen. Dieser dient dann als Grundlage für die Versicherungsprämie.

Können Sie nun sagen, ob diese Werte korrekt sind? Es ist wohl kein Geheimnis, dass ein Versicherungsunternehmen gewinnorientiert arbeitet und daher lieber etwas „großzügiger“ kalkuliert.

Was ist das Besondere an einem Sachverständigen?

Ein Blick zu Wikipedia erlaubt schon mal eine erste Einschätzung. Dort heißt es u.a.:
»Ein Sachverständiger ist eine natürliche Person [...] mit einer besonderen Sachkunde und einer überdurchschnittlichen fachlichen Expertise auf einem bestimmten Fachgebiet.«
Zu ergänzen wäre noch, dass der Sachverständige unabhängig und im Rahmen der geltenden gesetzlichen Regelungen absolut weisungsbefreit zu arbeiten hat.
Die Beurteilung des im Auftrag übertragenen Sachverhalts hat er in Wort und Schrift, aber auch verständlich und nachvollziehbar darzustellen.

Was können Sie von mir erwarten?

Für jeden Mandanten und jeden Zweck gibt es das passende Gutachten.

Als Diplom Gutachter für Immobilienbewertung biete ich in München und den angrenzenden Landkreisen des Münchner Umlands die Wertermittlung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen an. Selbstverständlich alles streng nach § 194 BauGB.

Welchen Vorteil haben Sie?

Bewertung zum Festpreis

Sie bekommen von mir bereits im Vorfeld einen Festpreis genannt und kennen damit schon von Anfang an die Kosten.

Kein Interessenskonflikt

Häufig errechnet sich der Preis eines Verkehrswertgutachtens auf der Basis des ermittelten Verkehrswerts. D.h. je höher der Verkehrswert, desto teurer das Gutachten. Dieses Prinzip halte ich für nicht sachgerecht, da der tatsächliche Arbeitsaufwand nicht alleine vom Objektwert abgeleitet werden kann. Aus diesem Grund biete ich das Gutachten zum Festpreis an.

Ihr Vorteil: ich bin nicht gleichzeitig auch als Immobilienmakler tätig. So kommt es zu keinem Interessenskonflikt zwischen der Höhe des Immobilienwertes und der Maklertätigkeit, deren Bezahlung sich an genau jenem Immobilienwert orientiert.